Записи

злободневные советы

Шило на мило

8

В журналі «Деньги» від 18 червня 2009 р. було опубліковано матеріал про обмін проблемних банківських вкладів на земельні ділянки, до якого я надавав експертний коментар. Наразі хочу розглянути правові нюанси цього питання докладніше.

Розглядаючи питання про можливість «обміну» депозитних вкладів на земельні ділянки, насамперед слід зауважити, що слово «обмін» до таких операцій, з юридичної точки зору, застосовувати неправильно, адже може скластись достатньо оманливе враження простоти такої процедури – прийшов в банк, підписав договір, та отримав землю або депозит, в залежності від мети. Насправді, згадана процедура пов’язана з серйозними організаційними і фінансовими затратами, та передбачає укладення цілої низки угод.

Є дві найбільш поширені ситуації, коли може бути доцільним проведення такого «обміну», які пропонуються до розгляду в даній статті.

Перша, і мабуть найбільш актуальна ситуація – коли в однієї особи (назвемо її вкладник) «завис» депозит в банку, а в іншої (назвемо її позичальник) – кредит, який вона не здатна обслуговувати, та земля в іпотеці в тому ж банку. Системний аналіз чинного законодавства показує, що «обмін» депозиту на земельну ділянку можна провести шляхом підписання договорів купівлі – продажу, уступки права вимоги та угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог. Проте, про все по порядку.

Першим кроком повинно бути підписання між вкладником та позичальником банку договору купівлі – продажу земельної ділянки, котра перебуває в іпотеці банку. Декого може здивувати, що запропоновано спочатку підписувати саме договір купівлі –  продажу землі. Проте, застосування такого порядку дозволить до мінімуму скоротити можливість  махінацій та зловживань під час проведення взаєморозрахунків. Для гарантування безпеки учасників, доцільно в договорі передбачити ряд відкладальних умов, які б передбачали, наприклад, перехід права власності на землю виключно після завершення взаєморозрахунків.

Одразу слід зазначити, що такий договір може бути укладений тільки за наявності згоди банку, оскільки нормами частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодавець має право відчужувати предмет іпотеки виключно на підставі згоди іпотекодержателя.

Після оформлення договору купівлі – продажу, підписується трьохсторонній договір переведення боргу, за умовами якого вкладник бере на себе зобов’язання в повному обсязі погасити банківський кредит позичальника. В цьому договорі також повинен бути передбачений обов’язок позичальника повернути вкладнику кошти, сплачені останнім на погашення кредиту.

Таким чином, внаслідок укладення вищезазначених договорів, у вкладника і банка виникають зустрічні однорідні (грошові) зобов’язання (банк зобов’язаний повернути вкладнику депозит, а вкладник погасити кредит замість позичальника), також зустрічні однорідні зобов’язання  виникають у вкладника та позичальника (вкладник винен позичальнику гроші за земельну ділянку згідно договору купівлі – продажу, а позичальник має повернути вкладнику кошти, оплачені останнім в рахунок погашення кредиту).

Відповідно до частини 1 статті 601 Цивільного кодексу України, зобов’язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред’явлення вимоги.

Таким чином, здійснивши зарахування зустрічних однорідних вимог, отримуємо наступну ситуацію: вкладник замість депозиту отримує у власність земельну ділянку, позичальник звільняється від зобов’язань по оплаті кредиту, хоча і втрачає землю, а банк повністю розраховується з вкладником по депозитному договору, та повертає собі «проблемні» кредитні кошти.

Одразу необхідно зауважити, що вищевикладений порядок укладення договорів є досить умовним. На практиці, для того щоб виключити можливість шахрайства, всі договори повинні підписуватись одночасно (в один день).

Вищеописана схема видається досить вдалою і вигідною для її учасників, оскільки всі отримують бажане, та повністю закриваються «боргові» питання. Можна також із впевненістю стверджувати, що банк виступатиме гарантом недопущення шахрайських зловживань, оскільки проводитиме та контролюватиме взаєморозрахунки між учасниками. Також, в силу того, що земля на початок здійснення процедури «обміну» перебуває в іпотеці банку, правовстановлюючі документи на неї, а значить, правомірність набуття її у власність позичальником, вже прискіпливо перевірені юридичною службою банку, та нотаріусом, який  посвідчував договір іпотеки.

Недоліками запропонованої процедури можуть стати досить складне та об’ємне документальне оформлення, та затратна частина.

Так, при оформленні договору купівлі – продажу земельної ділянки продавець, відповідно до підпункту 11.1.2.  статті 11 та пункту 7.2 статті 7 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», зобов’язаний оплатити податок  у розмірі 5% від розміру експертної грошової оцінки землі (проведення такої оцінки також вимагає певного часу та фінансових затрат), а також 1% державного мита. Також вважаємо доцільним оформляти нотаріально не тільки договір купівлі – продажу земельної ділянки, але і всі інші договори, що укладаються в процесі «обміну», що дозволить значно зменшити ризик шахрайства, хоча і потребує додаткових витрат. Мінімізувати фінансову загрузку можна, договорившись про рівномірний розподіл витрат між вкладником та позичальником.

Щодо ситуації, коли вкладнику банку пропонують обміняти власну земельну ділянку люди «зі сторони», тобто не пов’язані з банком кредитними зобов’язаннями, то оформлення такого «обміну» значно простіше, проте одночасно погоджуватись на таку схему може бути набагато більш ризиковано.

В цьому випадку також укладається договір купівлі – продажу земельної ділянки, та договір уступки права вимоги, за яким вкладник уступає продавцю землі своє право вимагати в банку повернення депозиту, а продавець землі зобов’язується оплатити вкладнику отримане право. Після цього здійснюється зарахування зустрічних однорідних вимог, і вкладник отримує земельну ділянку, а продавець землі -  право вимагати в банку депозит.

Особливістю описаної схеми є можливість її впровадження без згоди банку, в разі, якщо заборона здійснювати переуступку прямо не передбачена депозитним договором. Так, відповідно до частини 1 статті 516 Цивільного кодексу України, заміна кредитора у зобов’язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Проте, для уникнення непорозумінь, рекомендуємо згоду банку все-таки отримати, або як мінімум, одразу після підписання відповідних договорів письмово повідомити банк про здійснення переуступки. Оскільки частиною другою статті 516 Цивільного кодексу України передбачено, якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов’язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов’язку первісному кредиторові є належним виконанням.

Вкладнику при здійсненні «обміну» необхідно дуже скрупульозно вивчити законність набуття продавцем у власність належної йому земельної ділянки, впевнитись що ділянка належить продавцю на законних підставах, та на неї відсутні претензії у третіх осіб, щоб уникнути можливої втрати землі в майбутньому. З іншого боку, для продавця землі існує ризик так і не отримати «живі» кошти з депозитного рахунку в разі банкрутства та ліквідації банку, за умови, що сума договору купівлі – продажу землі перевищує 150 000 грн. – суму яку обов’язково повертає Фонд гарантування вкладів фізичних осіб.

Якщо в загальному оцінити описані методики «обміну» землі, то можна зробити висновок, що за умови грамотного юридичного супроводження, рівень ризикованості їх для учасників є не більшим, ніж в разі укладення звичайного договору купівлі – продажу.

Питель Любомир
1 комментарий
Анастасия 
Январь 28, 2010 20:45

Здравствуйте! Такой вопрос. У меня завис депозит в кредитном союзе. Я подаю в суд, однако КС в это время обратился в “свой” третейский суд по взысканию задолженности перед ним по кредитным договорам с других физичских лиц, но только по-хитрому – не в свою пользу, а в мою. суд удовлетворяет, ссылаясь на ст. 528 ГК. Но заметьте, мне не предлагают земельный участок, а фактически навязывают проблемного должника! И как я буду “выбивать” из него свой депозит? Кроме того, договор я заключала с КС. скажите, разве правомерно такое решение? если нет, пожалуйста, укажите статьи закона, на которые я могу сослаться. Спасибо!

еще коментарии
оставить комментарий
Имя *
Электронная почта *
Вебсайт *
Комментарий