Записи

земельное право

Порядок реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна

2

На сьогодні досить актуальним та складним для власників нерухомості є вирішення питання щодо оформлення прав власності на будівлі та споруди. З проблемою відсутності правовстановлюючих документів на нерухоме майно знайомі пересічні громадяни та представники багатьох галузей господарювання. В першу чергу, сюди слід віднести агровиробників, які свого часу масово скуповували розпайоване нерухоме майно, не переймаючись проблемами їх узаконення. В той же час, розвиток матеріально-технічної бази кожного підприємства, інвестиції виробників у складські та виробничі приміщення вимагають наявності реального обсягу прав та гарантій щодо такої нерухомості. А на сьогодні згідно з вимогами законодавства України такі права виникають з моменту їх державної реєстрації. Слід зазначити, що проблемність піднятого питання ускладнюється не тільки тим, що сама процедура передбачає суттєві часові, фінансові та моральні витрати, залучення значної кількості суб’єктів владних повноважень, а й те, що законодавство України у цій галузі, потребує значного вдосконалення та деталізації. 

Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (далі – Постанова КМУ № 868), яка вступила в законну силу з 12 лютого 2014 року, було дещо вдосконалено процедуру проведення реєстрації права власності на будівлі та споруди, побудовані до 05 серпня 1992 року.

Узаконення житлових та садових будинків, що побудовані до 5 серпня 1992 року

З часів набуття незалежності України питання введення в експлуатацію будівель та споруд вперше було врегульовано постановою Кабінету Міністрів України № 449 від 05 серпня 1992 року  «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів державного замовлення». Саме тому у законодавстві України визначальним при реєстрації прав на будівлі та споруди є часовий проміжок закінчення їх будівництва, а саме до  05 серпня 1992 року та після вказаної дати.

Як відомо, з 01 січня 2013 року в Україні функціонує нова система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що запроваджена Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” .

Так, на виконання зазначеного закону була затверджена Постанова КМУ № 868, п. 49 якої визначає, що для проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об’єкт нерухомого майна (до яких відносяться і будівлі, збудовані до 05 серпня 1992 та права на які не оформлені), заявник подає:

документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку;

документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Документом, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку, господарської (присадибної) будівлі та споруди, прибудови до них, побудованих до 05 серпня 1992 року, є технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

Таким чином, при реєстрації права власності на житлові будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди побудовані до 05 серпня 1992 року введення їх в експлуатацію не вимагається. Натомість, документами необхідними для реєстрації прав власності, є 1) технічний паспорт БТІ із зазначенням відповідного року побудови до 05 серпня 1992 року, 2) документ, що посвідчує правовий режим земельної ділянки під спорудою та                             3) документ із місцевої ради про присвоєння поштової адреси.

Слід звернути увагу, що вказана норма стосується тільки індивідуальних житлових будинків та їх господарських (прибудинкових) будівель та споруд, які перебувають у приватному секторі.

В цьому контексті важливим питанням є визначення самого факту побудови об’єкту нерухомості до 05 серпня 1992 року. Так, сам технічний паспорт, що виготовлений на підставі обстеження нерухомості, містить у собі відповідний розділ, де зазначена дата будівництва відповідної будівлі чи споруди. Отже, у разі наявності технічного паспорту на нерухоме майно із зазначенням дати будівництва об’єкту, перепон для проведення державної реєстрації речових права на нерухомість у частині введення в експлуатацію не виникне. Якщо ж, документи, які б визначали дату будівництва відсутні, то в такому випадку її необхідно встановити при проведенні інвентаризаційних робіт. Зазвичай при здійсненні інвентаризації представники БТІ керуються твердженнями власників такої нерухомості, однак можуть виникати і спори. У такому разі спір вирішується у судовому порядку, де власнику нерухомості необхідно буде довести факт побудови споруди чи будівлі шляхом проведення відповідних експертиз, залученням свідків, дослідженням записів у погосподарських книгах органів місцевого самоврядування, інших будівельних документів тощо.

Спрощений порядок для об’єктів нерухомості, у тому числі сільськогосподарських та промислових,  що побудовані  без дозволів у періоду з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року 

Варто нагадати, що до 31 грудня 2013 року діяла норма п. 9 Розділу V “Прикінцеві положення” Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, яка передбачала спрощений порядок прийняття в експлуатацію нерухомості, збудованої до 12 березня 2011 року.

На виконання зазначеної норми Наказом Мінрегіонбуду України № 95 від 19 березня 2013 року був затверджений Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.

Згідно даних нормативно правових актів був передбачений спрощений порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будівель I і II категорій складності, будівель і споруд сільськогосподарського призначення I і II категорій складності, які побудовані без дозволу на виконання будівельних робіт у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року.

Спрощений порядок введення в експлуатацію об’єктів нерухомості, на відміну від загального порядку, не потребував розробки і затвердження проектної документації, значно скорочував список дозвільних документів та погоджень.

Вказаний спрощений порядок станом на сьогоднішній день вже не діє. Однак, у Верховній Раді України зареєстрований законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо введення в експлуатацію об’єктів нерухомого майна, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт» від 11.02.2014 № 2146, яким пропонується продовжити дію спрощеного порядку до 31 грудня 2015 року. Зважаючи на актуальність даного питання, прийняття парламентом вказаного законопроекту є досить ймовірним.

Таким чином, у разі продовження дії спрощеного порядку, можливо буде ввести в експлуатацію, як індивідуальні житлові будинки та їх господарські (прибудинкові) будівлі та споруди,  так і, будівлі та споруди  громадського і сільськогосподарського призначення.

Загальний порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів

Ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» визначено, що об’єкти I-III категорії складності вводяться в експлуатацію шляхом реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації в інспекції ДАБК, а об’єкти IV-V категорії складності вводяться в експлуатацію на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації та шляхом оформлення сертифіката відповідності, який також видається ДАБК.

Слід вказати, що переважна більшість будівель та споруд сільськогосподарського призначення відноситься саме до II-III категорії складності.  

Щодо можливості визнання права власності на самочинну нерухомість в судовому порядку 

30 березня 2012 року Пленумом Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ було прийнято постанову № 6 “Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (щодо правового режиму самовільного будівництва)”. Згідно позиції пленуму суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема:

1) про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки;

2) про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво;

3) про знесення самочинно збудованого нерухомого майна;

4) про відшкодування витрат на будівництво, здійснене на земельній ділянці, яку особі не було відведено;

5) про зобов’язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову;

6) про стягнення витрат, пов’язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

У Постанові зазначено, що право власності у порядку, передбаченому ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу України, може бути визнано лише на новозбудоване нерухоме майно або нерухоме майно, яке створено у зв’язку зі знесенням попередньої будівлі та відповідно до будівельних норм і правил є завершеним будівництвом.

Судом роз’яснено, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Самочинне збудоване нерухоме майно не є об’єктом права власності, а тому право власності на нього не набувається, як особами, що здійснили таке будівництво, так і, їх спадкоємцями, крім того, воно не може бути предметом поділу та встановлення порядку користування в судовому порядку; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, у тому числі продаж його з прилюдних торгів.

Якщо ж самочинне будівництво здійснювалось власником (користувачем) земельної ділянки, то суд  на його вимогу може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 Цивільного кодексу України).

Аналогічна позиція простежується у постанові Вищого господарського суду України від 28.08.2013 р. справа N 5023/6088/12.

Відповідно до ст.ст. 90, 95, 102-1 Земельного кодексу України право на здійснення будівництва мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки.

Реалізація права на проведення будівництва на земельній ділянці, відповідно до  Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», здійснюється її власником або користувачем за умови дотримання вимог необхідної містобудівельної документації, отриманої забудовником до початку виконання будівельних робіт, зокрема: вихідних даних, технічних умов, будівельного паспорта, розроблення проектної документації та у разі необхідності проведення її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт.

На підставі ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу.

Після отримання судового рішення, яким визнано право власності на самочинно збудоване нерухоме майно, гостро постає питання щодо необхідності отримання правовстановлюючих документів на таку нерухомість. У свою чергу, на даному етапі ключовими питаннями є введення в експлуатацію об’єкта нерухомості та наявність чи відсутність у власника нерухомості відповідного правового режиму земельної ділянки (власність, оренда, суперфіцій).

Отже, у тому випадку, коли у власника самочинно збудованої нерухомості відсутнє належним чином посвідчене право власності чи право оренди на земельну ділянку на якій розташована зазначена нерухомість, проведення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості буде здійснюватись без введення його в експлуатацію на підставі наданих до відповідного територіального органу державної реєстраційної служби необхідних документів передбачених постановою КМУ № 868. За результатами проведення державної реєстрації власнику буде надано витяг про реєстрацію права власності на нерухомість. У подальшому після отримання витягу власнику нерухомості необхідно оформити речове право на земельну ділянку, відповідно до Земельного кодексу України чи Закону України «Про оренду землі» та Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” і здійснити введення в експлуатацію об’єкта нерухомості на загальних підставах, відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів». Після завершення зазначених дій та отримання відповідних документів відбувається проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об’єкт нерухомого майна, відповідно до п. 49 Постанова КМУ № 868. На даному етапі відбувається внесення відповідних змін до вже існуючого раніше зареєстрованого права власності на об’єкт нерухомості.

 У разі ж, наявності у власника самочинної нерухомості, право на яке визнано судовим рішенням, відповідних правовстановлюючих документів на земельну ділянку, введення в експлуатацію такого об’єкту нерухомості та  державна реєстрації права власності на нього буде здійснюватись у загальному порядку, як було зазначено вище. У такому випадку за результатами проведеної державна реєстрації права власності відповідним територіальним органом державної реєстраційної служби відразу буде видано свідоцтво на новозбудований об’єкт нерухомого майна.

Отже, слід зазначити, що наявність рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно не позбавляє власника такої нерухомості обов’язку введення його в експлуатацію на загальних підставах та подальшої необхідності звернення до Державної реєстраційної служби для проведення відповідної державної реєстрації права власності, що у свою чергу не виключає можливості зустрічі із корупційною та бюрократичною складовою вказаної процедури.

Таким чином, процедура узаконення самочинно побудованих об’єктів нерухомого майна в силу різних факторів є складним та тривалим процесом, однак, станом на сьогоднішній день, в обмежених рамках чинного законодавства України, все ж таки можливо здійснити відповідні заходи щодо оформлення прав власності на будівлі та споруди різної складності побудови та цільового призначення, у свою чергу проведення даних дій є необхідною реальністю для власників такої нерухомості.

Дорошенко Роман
оставить комментарий
Имя *
Электронная почта *
Вебсайт *
Комментарий