Записи

земельное право

Проблеми самовільного зайняття та використання земельних ділянок

42

 Спеціально для видавництва “Пропозиція” випуск № 2014’03  

Що розуміють під самовільним зайняттям земельної ділянки. Відсутність яких саме документів на землю містить ризики застосування юридичної відповідальності до землекористувачів.

Використання землі в межах правового поля є першочерговою задачею для будь-якого сільськогосподарського виробника. З одного боку, це гарантує йому стабільне провадження господарської діяльності, забезпечує право власності на посіви та урожай з таких земель; з іншого боку – належним чином оформлені землі є необхідною умовою перебування на пільгових податкових режимах (фіксований сільськогосподарський податок, спеціальний режим ПДВ).

На сьогоднішній день органом, що здійснює контроль за використанням та охороною земель, є Державна інспекція сільського господарства.

Поряд з цим, Державна екологічна інспекція також наділена контрольними функціями у галузі додержання законів у сфері охорони навколишнього середовища, що охоплює й охорону земель.

Об’єктом державного контролю за використанням та охороною земель є всі землі в межах території України.

Нагадаємо, що за чинним на сьогодні законодавством земля може правомірно використовуватись на підставі таких правовстановлюючих документів:

1. Державний акт на право власності на земельну ділянку (виданий до 01.01.2013 р.) або свідоцтво про право власності (видане після 01.01.2013 р.);
2. Договір оренди землі, зареєстрований державним органом земельних ресурсів до 01.01.2013 р., або право користування за яким зареєстровано реєстраційною службою після 01.01.2013 р.;
3. Державний акт на право постійного користування;
4. Договори суперфіцію, емфітевзису, сервітуту.

Звичайно, укладенню договорів оренди землі державної та комунальної власності має передувати складна та тривала процедура – розробка та погодження землевпорядної документації, її затвердження повноважним органом влади тощо.

Отже, використання землі без вказаних вище документів або з порушеннями порядку надання державних та комунальних земель можна розглядати як порушення земельного законодавства. Однак, в залежності від конкретної ситуації відповідальність за такі порушення буде різною, а то й взагалі відсутня.

Серед порушень земельного законодавства, питання самовільного використання землі давно вже перейшло в категорію найбільш обговорюваних у сфері земельних правовідносин. Особливо це стосується земель державної та комунальної власності, до законності використання яких дуже прискіпливо слідкують багато контролюючих органів, в тому числі органи прокуратури.

Визначення «самовільного зайняття земельної ділянки» міститься у ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель».

Під цим терміном розуміються будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Листом Державного комітету України земельних ресурсів № 14-17-4/12991 від 11.11.2008 р. «Щодо застосування терміна «самовільне зайняття земельної ділянки» (далі – Лист Держкомзему) роз’яснено, що використання земельної ділянки на підставі будь-яких інших рішень, крім як рішення компетентного органу про надання ділянки в користування або у власність (наприклад, рішення про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки), слід визначати як самовільне зайняття земельної ділянки.

З вказаного роз’яснення приходимо до висновку, що використання землі державної та комунальної власності без укладеного договору оренди землі, але після прийняття рішення органу влади про надання землі в оренду хоча і буде порушенням земельного законодавства, однак не може розглядатися як самовільне зайняття. Відповідно, такі дії не можна кваліфікувати за ст. 197-1 Кримінального кодексу та 53-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення.

 

Однак це не свідчить про відсутність необхідності укладення договору оренди землі. Адже зволікання з підписанням договору та реєстрацією права оренди, після отримання рішення органу влади про надання землі, може свідчити про намір орендаря уникнути сплати орендних платежів. Це може викликати обґрунтовані претензії з боку органу влади – розпорядника землі або органів прокуратури.

Важливим є те, що саме орендар повинен бути в першу чергу зацікавленим в належному оформленні прав на землю з причин, наведених вище.

 

Поряд з тим варто пам’ятати, що укладений договір оренди сам по собі ще не вважається законною підставою користування земельною ділянкою.

Так, в Листі Держкомзему зазначено, що угоди, на підставі яких особа може набувати право користування земельною ділянкою, набувають чинності після їх державної реєстрації. З 2013 року, зі скасуванням інституту реєстрації договорів, дане застереження слід тлумачити як необхідність реєстрації речових прав на землю, що виникають на підставі укладених договорів. Така реєстрація прав є обов’язковою передумовою виникнення права оренди та можливості повноцінного, законного використання землі. При цьому відсутність реєстрації відповідних прав на землю, що виникли за договором,  не можна кваліфікувати як самовільне використання земельної ділянки. Відповідно до роз’яснення, викладеного в Листі Держкомзему, таке правопорушення варто розглядати як користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

Досить поширеною є ситуація, коли сільгоспвиробник після придбання будівель та споруд з об’єктивних та суб’єктивних причин не може забезпечити швидке оформлення прав на землю під купленими об’єктами нерухомості.

Виходячи з Листа Держкомзему, використання землі під будівлями та спорудами до реєстрації прав на землю також не можна вважати самовільним зайняттям. Такі висновки грунтуються на положеннях ст. 120 Земельного кодексу України. Згідно з цією статтею до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Знову ж, незважаючи на те, що ст. 120 ЗК України закріплює право користування землею під купленими будівлями та спорудами, це не позбавляє нового власника нерухомості від необхідності оформлення прав на землю в установленому порядку.

За використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів чинним законодавством відповідальність прямо не передбачена. Звичайно, це не відноситься до випадків забруднення земель, спричинення іншої шкоди навколишньому середовищу, а також до можливості притягнення до цивільно-правової (майнової) відповідальності.

Постановою Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (далі – Постанова) визначено, що з виникненням прав власності на будівлю або споруду у особи виникає право отримати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення у терміни, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. Тому відсутність у такої особи переоформлених на її ім’я правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може свідчити про наявність в її діях такого порушення як «самовільне зайняття земельної ділянки». Відповідно, в таких випадках положення статті 212 ЗК України (повернення самовільно зайнятих земельних ділянок ) застосуванню не підлягають.

При цьому не варто вважати, що в разі візиту інспектора підконтрольному суб’єкту, який має землю у користуванні або у власності без достатніх на те правових підстав, нічого не загрожує. Як мінімум, інспектор за результатами перевірки, у разі виявлення невідповідності дій підконтрольного суб’єкта нормам земельного законодавства, зобов’язаний скласти акт перевірки та видати припис про усунення порушень у визначений термін. Після закінчення такого строку фермер може бути притягнутий до відповідальності згідно зі ст. 188-5 КУпАП, за невиконання законних розпоряджень посадових осіб контролюючого органу. Якщо і після цього жодних дій щодо виконання приписів не було застосовано, інспектор має право передати інформацію про матеріали перевірки відповідній сільській, селищній чи міській раді, до відповідного органу виконавчої влади (за місцем розташування земельної ділянки), територіальному органу Міністерства доходів і зборів або до органів прокуратури.

Якщо оформити право користування в законному порядку у встановлені приписом терміни виробнику не вдалось, діючи в своїх інтересах для попередження виникнення негативних наслідків, необхідно як мінімум розпочати процедуру оформлення землі.

Так, достатньою гарантією не притягнення землекористувача до відповідальності за порушення земельного законодавства, на думку Пленуму Вищого господарського суду України, є вжиття власником необхідних заходів до оформлення свого права землекористування в законному порядку. Це може бути звернення власника нерухомості до компетентного органу влади про надання дозволу на розробку землевпорядної документації для оформлення права оренди. При цьому вищим судом акцентується увага на тому, що фактичний землекористувач наділений правом користування, якому кореспондується обов’язок компетентного органу щодо надання можливості оформлення такого права в законному порядку.

З метою недопущення порушення прав власника нерухомого майна (фактичного землекористувача) до моменту візиту інспектора або до можливого судового розгляду з приводу даного питання може бути корисним укладення договору з ліцензованою організацією на предмет виготовлення землевпорядної документації, передбаченої законом.

Говорячи про відповідальність за самовільне зайняття земельних ділянок, варто згадати, що у зв’язку з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки» від 13.04.2012 р. розміри адміністративних штрафів було збільшено, а також посилено заходи кримінальної відповідальності .

На сьогоднішній день, самовільне зайняття земельної ділянки згідно з ч. 1 ст. 197-1 Кримінального кодексу України, у разі завдання значної шкоди власнику чи законному користувачу земельної ділянки, карається штрафом від 3400 до 5100 грн., або арештом строком до шести місяців. При цьому, у 2014 році значною визнається шкода у розмірі 60900 грн. і більше.

Ст. 531 КУпАП за самовільне зайняття земельної ділянки, за відсутності ознак кримінальних діянь, передбачена відповідальність у вигляді штрафу для громадян від 170 до 850 грн., для посадових осіб – від 340 до 1700 грн.

Ст. 376 Цивільного кодексу України передбачає відповідальність за самовільне будівництво, зокрема те, яке було здійснено в результаті відсутності необхідних дозволів для отримання земельної ділянки – у вигляді знесення самовільного будівництва або визнання права на самочинне будівництво за власником або користувачем земельної ділянки.

У вирішенні питання про визначення розміру шкоди, заподіяної самовільним зайняттям земельної ділянки, органи контролю керуються Методикою визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України № 963 від 25.07.2007 р. Слід зазначити, що розмір шкоди визначається за загальною формулою; за основу переться середньорічного розмір доходу в залежності від областей та місцевостей, що наведені в додатку до Методики. Так, наприклад, найвищий дохід від використання землі сільськогосподарського призначення встановлено на території м. Севастополь та відповідного округу (2959 грн.), найнижчий – гірська частина Львівської області (392 грн.).

Слід пам’ятати, що найкращим способом підготовки до перевірок інспекторами Держсільгоспінспекції, органів прокуратури тощо є завчасне вжиття необхідних заходів, іноді дуже простих і фінансово невитратних. Необхідно мати докази, що особа вживала можливих від неї заходів до оформлення землі. Втім, це не може запобігти відповідальності за використання земель державної та комунальної власності без будь-яких підстав – чи рішення органу влади, чи вимога закону, як ст. 120 ЗК України.

Слесаренко Софья
оставить комментарий
Имя *
Электронная почта *
Вебсайт *
Комментарий