Записи

земельное право

Заборона продажу земель сільськогосподарського призначення: не можна продавати землю -продаємо право ореди.

straw-bales-726977

Спеціально для журналу «Пропозиція»

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Дана норма закріплена в Конституції України та у Земельному кодексі України.

Для України земля має особливе значення, адже родючі українські чорноземи – це скарб, даний нам природою, яким ми пишаємось і який за умови дбайливого та ефективного використання може забезпечити багатство та процвітання всієї держави. Проте, щоб не втратити головне національне багатство, держава має дбати про його захист.Сільськогосподарські землі у структурі земельного фонду з-поміж інших категорій земель посідають особливе місце, оскільки є основним засобом виробництва продуктів харчування, кормів для тварин і сировини для різних галузей промисловості. Для них встановлено особливий правовий режим, що характеризується таким використанням земельних ділянок, за якого забезпечується посилена охорона земель, обмеження можливості виведення їх із сільськогосподарського обігу, підвищення родючості ґрунтів тощо.

Неодноразово за останні роки народні депутати, голосуючи за внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» ЗК України, продовжували дію мораторію щодо заборони на відчуження та зміни цільового призначення земель сільськогосподарського призначення.

Наразі ситуація на ринку земель сільськогосподарського призначення є наступною.

18.07.2014 року Верховна Рада України в першому читанні прийняла проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» (надалі – Законопроект), тим самим підтримавши ініціативу Державного агентства земельних ресурсів України.

Законопроект набув неабиякого резонансу в суспільстві і, як результат, був винесений на широкий загал. В більшості областей України з метою широкомасштабного та публічного обговорення зазначеного Законопроекту відбулися «круглі столи» за участі керівників обласних управлінь Держземагентства України, представників органів державної виконавчої влади та територіальних громад, аграріїв.

Даним законопроектом пропонується внести зміни до низки законодавчих актів України, зокрема, до ЗК України, Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України), Закону України «Про оренду землі».

Основними нововведеннями, запропонованими у Законопроекті, є:

1)закріплення в ЗК України постійно діючої норми щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

2)встановлення мінімального терміну оренди земельної ділянки сільгосппризначення у 14 років;

3)встановлення норми щодо обов’язковості відчуження сільгоспземель особами, які припинили громадянство України;

4)розширення переліку випадків відчуження орендарем права оренди земельної ділянки;

5)припинення орендодавцем договору оренди в односторонньому порядку у випадку несплати орендарем орендної плати.

Зупинимося детальніше на положеннях Законопроекту, які у випадку прийняття Верховною Радою України даного Законопроекту, покликані удосконалити порядок продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а також вирішити багато інших, не менш, важливих питань.

Закріплення в ЗК України постійно діючої норми щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Держземагентство України даним Законопроектом пропонує закріпити в ЗК України постійно діючу норму щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, тим самим фактично запровадити безстроковий мораторій на відчуження і на зміну цільового призначення даних земель.

Порівнюючи запропоновані Законопроектом зміни щодо заборони відчуження та зміни цільового призначення з нормами чинного законодавства України, слід звернути увагу на наступне.

Пропонується виключити пункти 13, 14, 15 Розділу Х «Перехідні положення» діючого ЗК України, натомість статтю 22 ЗК України пропонується доповнити нормою щодо заборони будь-яким способом відчужувати:

- земельні ділянки сільгосппризначення державної та комунальної власності;

- земельні ділянки, що були сформовані внаслідок виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) або у результаті їх поділу та об’єднання;

- земельні частки (паї).

Також пропонується закріпити в даній статті ЗК України перелік випадків, за яких допускається відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у разі:

а) безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами у порядку, встановленому ст. 118 ЗК України;

б) спадкування за законом або заповітом, а також переходу земельної ділянки у власність держави або територіальної громади в порядку визнання спадщини відумерлою;

в) міни земельної ділянки на іншу земельну ділянку сільськогосподарського призначення;

г) викупу пам’яток культурної спадщини у власність держави;

ґ) відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності;

д) відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства;

е) реквізиції або конфіскації земельної ділянки;

є) добровільної відмови власника від права на земельну ділянку.

Крім того, статтю 20 ЗК України пропонується доповнити нормою щодо постійної заборони зміни цільового призначення сільськогосподарських земель, за винятком, коли зміна цільового призначення таких земель допускається для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.

Встановлення мінімального терміну оренди земельної ділянки сільгосппризначення у 14 років.

Чинна редакція ст. 81 ЗК України містить положення щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення протягом року, прийнятих у спадщину іноземцями та особами без громадянства.

Наразі пропонується внести досить слушні зміни до даної статті ЗК України щодо іноземних громадян, тим самим розширивши дію норми щодо кола випадків належності сільськогосподарських земель не громадянам України: у разі припинення громадянства України власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення, такі земельні ділянки протягом року з дати припинення громадянства підлягають відчуженню.

Отже, землі сільгосппризначення повинні бути відчужені протягом року іноземцями та особами без громадянства не лише у випадках прийняття у спадщину таких земельних ділянок, а також і у разі припинення громадянства України власниками таких земельних ділянок.

Відповідно до чинної редакції ч. 4 ст. 93 ЗК України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою – не більше 50 років.

Законопроектом передбачається вказану норму викласти в наступній редакції: строк дії договору оренди земельної ділянки визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та не може бути менше 14 років, а у разі розміщення на земельній ділянці багаторічних насаджень сільськогосподарського призначення – з урахуванням очікуваного періоду корисного використання відповідного багаторічного насадження, але не більше максимального строку дії договору оренди землі, визначеного законом.

Аналізуючи запропоновані зміни, слід відзначити, що законодавець в ч. 4 ст. 93 ЗК України пропонує закріпити (відобразити) зміст норми ч. 3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

Можна спрогнозувати, що у випадку підтримання народними обранцями даної законодавчої ініціативи щодо встановлення мінімального строку оренди сільгоспугідь у 14 років, це передусім надасть можливість сільгоспвиробникам більш ефективно господарювати на орендованій землі та планувати свою майбутню діяльність на більш триваліші періоди.

Важливим є також врахування інтересів виробників, що вирощують фрукти та ягоди. Закладення багаторічних насаджень передбачає довготривалість їх використання та, як наслідки, вимагає довгостроковості оренди землі.

Розширення переліку випадків відчуження орендарем

права оренди земельної ділянки.

Мабуть, основною нормою Законопроекту, спрямованою саме на удосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, є викладена в новій редакції стаття 8-1 Закону України «Про оренду землі»:

Право оренди на земельну ділянку може бути відчужено її орендарем на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод, внесено до статутного капіталу, якщо інше не передбачено у договорі оренди.

Угоди про перехід права оренди земельної ділянки укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження права оренди земельної ділянки, є відповідний договір оренди.

На договорі оренди земельної ділянки нотаріус, який посвідчує перехід права, робить відмітку про відчуження права оренди та здійснює його державну реєстрацію. Новий договір оренди не укладається.

Особа, на користь якої відчужено право оренди, протягом 14 робочих днів після державної реєстрації відчуження права оренди повідомляє орендодавця про набуття права оренди. До письмового повідомлення додається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Стаття 8-1 Законопроекту дозволяє орендарям відчужувати право оренди, за умови, якщо інше не передбачено у договорі оренди, не лише державної та комунальної власності, а і приватної. Діючою нормою статті 8-1 Закону України «Про оренду землі» дозволено відчужувати орендарю право оренди земельної ділянки, наданої лише для будівництва житлового будинку та у випадку, якщо правомочність щодо відчуження права оренди земельної ділянки прямо передбачена первинним договором оренди. Натомість положення Законопроекту не конкретизують перелік цільових призначень земельних ділянок, тим самим розширюючи коло земельних ділянок, права на оренду яких можуть бути відчужені.

Ще однією новацією, запропонованою в Законопроекті, є відсутність необхідності орендарем отримання у орендодавця (власника земельної ділянки) згоди на відчуження права оренди земельної ділянки. Передбачається, що особа, на користь якої відчужено право оренди, протягом 14 робочих днів після державної реєстрації відчуження права оренди повідомляє орендодавця про набуття права оренди. Однак це лише на перший погляд так виглядає, фактично ж, якщо договір оренди передбачає обов’язок отримання згоди орендодавця, то орендар не зможе відчужити право оренди без отримання такої згоди.

Таким чином, якщо власник земельної ділянки хоче убезпечити себе від правовідносин з небажаним орендарем без отримання на те його згоди, необхідно в договорі оренди земельної ділянки передбачити положення щодо відчуження права оренди земельної ділянки виключно за письмовою згодою орендодавця, при цьому детально виписавши механізм отримання такої згоди.

Крім того, Законопроектом пропонується укладати угоди про перехід права оренди земельної ділянки в письмовій формі та нотаріально їх посвідчувати. Слід зауважити, що викликає певні сумніви запропонована норма з огляду на вимогу щодо нотаріального посвідчення таких угод, адже чинне законодавство не містить обов’язкової вимоги щодо нотаріального посвідчення первинного договору оренди землі.

Так, згідно зі ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Правовідносини щодо відчуження права оренди земельної ділянки за правовою природою є похідними від орендних відносин, відтак і вимога щодо нотаріального посвідчення угод про перехід права оренди земельної ділянки є не зовсім коректною.

Припинення орендодавцем договору оренди в односторонньому порядку у випадку несплати орендарем орендної плати.

Слід зауважити, що в чинному законодавстві відсутня норма, яка б дозволяла власнику земельної ділянки в односторонньому порядку припинити договір оренди земельної ділянки. Проте, така норма може бути передбачена за домовленістю сторін в договорі оренди земельної ділянки.

Даним Законопроектом пропонується доповнити Закон України «Про оренду землі» статтею 31-1 «Особливості припинення договору оренди землі у разі невиконання умов щодо строків виплати орендної плати.»

Дана норма покликана посилити платіжну дисципліну орендаря, адже у разі якщо у місячний строк з дня закінчення строку виплати орендної плати передбаченого договором, орендар не виплатив орендодавцю належної орендної плати, орендодавець може скористатися правом припинення договору оренди землі.

З аналізу норм даної статті Закону України «Про оренду землі» вбачається, що орендодавець, який має намір скористатися правом припинення договору оренди землі, зобов’язаний повідомити про це орендаря листом-повідомленням.

У місячний термін з моменту направлення листа-повідомлення договір вважається недійсним, що є підставою для скасування державної реєстрації права оренди.

Слід відзначити перспективність і практичну користь даного положення Законопроекту для простих селян – власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, адже даний механізм позбавить клопоту щодо розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку у випадку неналежного виконання (невиконання) орендарем свого обов’язку щодо своєчасної сплати орендної плати власнику земельної ділянки.

З іншого боку, не можна виключати і можливості зловживати таким правом. Оскільки навіть належним чином сплативши орендну плату, орендар може отримати повідомлення від орендодавця про припинення договору. За таких умов орендар буде змушений доводити свою правоту в суді. Проблематичним в даному контексті вбачається і технічне припинення права користування земельною ділянкою. Адже виникнення і припинення права оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства України, в зв’язку з чим у випадку односторонньої відмови орендодавця від договору оренди землі не врегульованим залишається перелік документів, який останньому необхідно буде подати для припинення права оренди.

Підводячи підсумки наведеному вище, слід відзначити, що у випадку прийняття Верховною Радою України даного Законопроекту і підписання його вже як закону Президентом України, нарешті буде поставлена крапка у питанні щодо продовження мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення та зміну їх цільового призначення.

Практичною стороною даного регуляторного акту є запровадження низки прогресивних норм, покликаних удосконалити орендні відносини у земельній сфері, і як результат, досягти позитивних соціально-економічних наслідків як для держави і сільських громад, так і для простого селянина – власника земельної ділянки.

Разом з тим, законодавцю ще необхідно приділити особливу увагу практичній реалізації нововведень, зокрема, алгоритму при розірванні договорів оренди землі в односторонньому порядку у разі несвоєчасної сплати орендної плати орендарем, оформленню угод про перехід права оренди земельної ділянки. Наразі конче потрібно випрацювати дієвий механізм задля уникнення «мертвості» запропонованих в Законопроекті норм на практиці.

Борсай Виталий
оставить комментарий
Имя *
Электронная почта *
Вебсайт *
Комментарий