Записи

судебный процесс

Признание ипотечного договора недействительным в случае проживания ребенка: правовые особенности

9

Специально для газеты «Юридическая практика» №14

Кредитование жилья – один из многих актуальных сегодня вопросов. Распространенным решением кредитования жилья является заключение ипотечного договора. Чем же чревато оформление такого договора, если в нем проживает ребенок, который не имеет права собственности? И обязательно ли разрешение органа опеки и попечительства, если ребенок не является собственником такой недвижимости?

Судебные новости

10 февраля 2016 года Верховный Суд Украины сделал новый вывод    относительно ипотеки.

Судебная палата Верховного Суда Украины по гражданским делам рассмотрела дело № 6-1793цс15 о признании недействительным договора ипотеки. Заявителем по данному делу выступала дочь ипотекодателя, которая на момент заключения договора ипотеки проживала и была зарегистрирована в спорном доме. Дом являлся ее основным и единственным местом проживания. Заявитель в интересах своей малолетней дочери подала иск. Дочь ипотекодателя является матерью-одиночкой, а ее малолетняя дочь, в свою очередь, – внучкой ипотекодателя.

При рассмотрении дела суд пришел к следующим выводам.

Статьей 9 Закона Украины «Про ипотеку» регламентировано, что ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением, если иное не установлено указанным Законом. Однако та же статья 9 Закона ограничивает ипотекодателя в распоряжении предметом ипотеки.

Что же касается членов семьи собственника жилья, их права на пользование жилым помещением в случаях, когда последнее передается в ипотеку, не ограничивается и не уменьшается. Об этом свидетельствуют нормы ГК Украины и Закона Украины «Об ипотеке».

Одновременно с этим суд опирается на статью 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», которая гласит, что государство охраняет и защищает интересы детей при совершение сделок относительно недвижимого имущества.

Чтобы совершить любую сделку, которая касается недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо обратится в органы опеки и попечительства для получения предварительного разрешения в соответствии с действующим законом. Так как на органы опеки и попечительства полагается контроль за соблюдением родителями и лицами, их заменяющими, прав и интересов детей. Законодательно установлен запрет на уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок относительно жилых помещений.

Местом жительства ребенка, не достигшего десяти лет, является место жительства его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает, опекуна или местонахождение учебного заведения, или учреждения здравоохранения, в котором он проживает (часть 4 статьи 29 ГК Украины).

Что касается места жительства ребенка в возрасте от десяти до четырнадцати лет, часть 3 той же статьи гласит, что таковым является место жительства его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает, опекуна или местонахождение учебного заведения и т.п., в котором он проживает, если иное место проживания не установлено соглашением между ребенком и родителями или теми, кто выполняет в отношении его функции опекуна. Если спор всё-таки остается, место жительства ребенка в возрасте от десяти до четырнадцати лет определяется органом опеки и попечительства.

При принятии решения суд обращает внимание на статью 2 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине». В отношении того, что регистрация места проживания или места пребывания лица или ее отсутствие не могут быть условием реализации прав и свобод граждан, а также основанием для их ограничения.

В результате вышеизложенного, 10 февраля 2016 года Верховный Суд Украины сделал следующий вывод.

Суд может признать недействительным (часть 6 статьи 203, часть 1 статьи 215 ГК Украины) договор ипотеки, который заключен владельцами относительно недвижимого имущества, право пользования которым имеют дети, при отсутствии обязательного предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Лишь в том случае, если будет выяснено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка. Речь идет об сужении объема существующих имущественных прав ребенка и / или нарушении охраняемых законом интересов ребенка, нарушении гарантии сохранения права ребенка на жилье, а также уменьшении или ограничении прав и интересов ребенка при пользовании жилым помещением.

В приведенном примере судебного решения важным является то, что суд устанавливает возможность признания такого договора недействительным, а не констатирует это как факт.

Полугодом ранее

Судебная палата Верховного Суда Украины по гражданским делам 1 июля 2015 года рассмотрела дело № 6-396ц15 о признании недействительным договора ипотеки по заявлению заместителя Генерального прокурора Украины.

В данном деле речь шла также о вопросе заключения договора ипотеки без предварительного согласия органа опеки и попечительства, чем были нарушены жилищные права малолетнего лица, которое проживает постоянно с рождения в спорном жилом доме.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался все той же частью 4 статьи 29 ГК Украины, статьей 2 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине», статьей 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» и сформировал нижеприведенную правовую позицию.

Суд обозначил, что основанием для признания любой сделки по недвижимости, право собственности или пользования которой имеют дети, недействительной, является отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на ее совершение. Зарегистрирован ли ребенок по месту жительства не является основанием при принятии решения, на которое следует опираться.

С другой стороны, вопрос можно рассматривать иначе: могли ли лица действовать умышленно, заключая ипотечный договор, чтобы в дальнейшем признать его недействительным. Ведь не все согласны заключать ипотечные договоры, зная о том, что предметом ипотеки является жилье, которое пребывает в пользовании ребенка.

Из вышеперечисленного следует

Добропорядочным гражданам в случае возникновения подобных ситуаций нужно руководствоваться исключительно приведенными выше решениями Верховного Суда Украины. Что касается ипотекодержателя, ситуация замысловатая, ведь ребенок может и родиться после того как договор уже заключен. В таком случае возникает вопрос, сможет ли ипотекодатель в случае неуплаты долга быть выселенным из занимаемого помещения вместе с ребенком. В таком случае необходимо применять части –2-4 статьи 13 ГК Украины, которая гласит, что при осуществлении своих прав лицо обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц. Не допускаются действия лица, совершаемые с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При осуществлении гражданских прав лицо должно соблюдать моральные основы общества.

Остальное – за обществом и его готовностью соблюдать моральные основы.

 

Готовкина Кристина
оставить комментарий
Имя *
Электронная почта *
Вебсайт *
Комментарий