Записи

Без рубрики

Все нове – це добре забуте старе (Жак Пеше)

126927173_1868538_prodaja_doma

04 квітня 2017 року у Верховній Раді України був зареєстрований законопроект про внесення змін до статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (щодо здійснення реєстраційних дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно та їх обтяження лише за місцем розташування об’єкту) № 6282.

Законопроектом передбачено внести зміни до ч. 5 ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, відповідно до яких передбачити, що Державна реєстрація права власності, інших речових прав та їх обтяжень проводиться лише за місцезнаходженням нерухомого майна.

Сучасний стан законодавства

У чинній редакції Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” визначено, що Державна реєстрація права власності та інших речових прав, їх обтяжень проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя.

На сьогодні відповідно до ст. 10 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” таку реєстрацію за екстериторіальним принципом здійснюють державні реєстратори, до яких зокрема належать працівники суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріуси, приватні та державні виконавці.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” визначено перелік підстав для державної реєстрації прав. До них належать: договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дублікат; свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя; свідоцтво про право на спадщину; свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); свідоцтво про право власності наймачів житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане до 1 січня 2013 року; рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання; акти, що підтверджують право приватної власності на землю, видані до 1 січня 2013 року; рішення суду, що набрало законної сили щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди; заповіт, яким установлено сервітут на нерухоме майно; рішення органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації; рішення про передачу об’єкта нерухомого майна з одного виду власності до іншого; інші документи, що підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Повернення до минулого

Як уже зазначалося, на сьогодні Державна реєстрація права власності та інших речових прав, їх обтяжень провадиться з урахуванням принципу екстериторіальності.
Для кращого розуміння цього процесу необхідно визначити, чим зумовлений саме такий підхід законодавця до вирішення питання здійснення держреєстрації та де знаходяться історичні витоки прийняття обумовлених рішень.

Перше своє нормативне закріплення зазначені новації віднайшли в Законі України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” у редакції від
05.10.2016 р. Однак, як уже стало зрозуміло, екстериторіальність у здійсненні Державної реєстрації права власності та інших речових прав, їх обтяжень була присутня не завжди. Від моменту прийняття Закону 01.07.2004 р. до вже згаданої дати здійснення Державної реєстрації було закріплено за місцем розташування об’єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації.

Перехід на початку 2006 року до принципу екстериторіальності у здійсненні державної реєстрації мав на меті насамперед подолати корупційний механізм, що за роки існування старої системи встиг вкорінитися і породити т. зв. “систему сприяння”, адже вся процедура держреєстрації була сконцентрована “в руках” окремого владного органу, що не могло не призводити до різноманітних зловживань.

Шляхом реалізації наміченої законодавцем мети стала децентралізація – збільшення кола суб’єктів держреєстрації та усунення монопольного становища владної вертикалі у здійсненні процесу реєстрації. Зокрема право на здійснення держреєстрації отримали тисячі нотаріусів, що адміністративно ніяким чином не залежать від Мін’юсту. Водночас роль самого Міністерства юстиції України у процесі здійснення держреєстрації була мінімізована.

Для здійснення контролю за діяльністю незалежних реєстраторів Міністерство юстиції України залишило за собою повноваження з розгляду скарг на дії таких реєстраторів. Санкцією за неправомірні дії останніх було визначено тимчасове блокування чи анулювання їх доступу до державних реєстрів. Водночас процедура проведення перевірок з метою виявлення конкретних правопорушень у діях незалежних реєстраторів, на жаль, законодавчо врегульована так і не була.

Таким чином, передача нотаріусам повноважень по здійсненню реєстрації ліквідувала передумови для корупції, але поряд з тим створила передумови для збільшення кількості випадків шахрайства та рейдерства. Проблема виявилася не лише в значному збільшенні кількості осіб, які мають право проводити реєстраційні дії, а й у локалізації вчинення таких реєстраційних дій, про вчинення яких законний власник міг навіть і не підозрювати.

Актуальні проблеми

Безпосередньо зумовлені тим, що відповідно до вимог чинного законодавства момент виникнення (переходу) права власності пов’язаний не з моментом вчинення відповідного правочину, а з моментом здійснення процедури державної реєстрації такого права, зокрема внесенням запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Запровадження Державної реєстрації права власності виключно за місцезнаходженням нерухомого майна покликане зруйнувати вже усталені зв’язки криміналу з так званими “чорними нотаріусами”, адже діюча наразі система дозволяє лише одному такому нотаріусу вчиняти дії, спрямовані на перереєстрацію прав на нерухоме майно відразу по всій території України і в такий спосіб реалізувати рейдерські схеми із захоплення і подальшого перепродажу відповідних об’єктів нерухомості добросовісним набувачам.

Окрім того, повернення територіального принципу при здійсненні Державної реєстрації обумовлено і скороченням відстані пересилання відповідних поданих документів, позаяк справа в паперовій формі повинна зберігатися в суб’єкта державної реєстрації за місцезнаходженням юридичної особи. Внесення змін до Закону покликане знизити можливі ризики втрати таких документів.

Водночас зворотньою стороною  зазначених змін є збільшення часових та матеріальних витрат на прибуття особи, що бажає здійснити реєстрацію/перереєстрацію нерухомого майна до державного реєстратора за місцезнаходженням такого майна. Якщо перший випадок зумовить виникнення певних проблем переважно у окремих фізичних осіб, що мають невисокий середньомісячний дохід, то другий спричинить незручності абсолютно для всіх категорій осіб, що бажають здійснити реєстрацію, в тому числі і для великих корпорацій.

Фактично підставою для прийняття зазначених змін є те, що запровадження принципу екстериторіальності, попри покладені високі сподівання на спрощення бюрократичного механізму, спричинило значну хвилю невдоволення серед населення, адже під загрозу втрати своїх земельних ділянок та об’єктів нерухомості потрапили фактично всі законні власники такого майна незалежно від рівня їх юридичної освіченості. Зокрема, на сьогодні, через можливість реєстрації нерухомого майна не за його місцем розташування, з’явилося безліч рейдерських схем захоплення об’єктів нерухомості, про факти вчинення яких законний власник може до останнього не здогадуватися.

Ще одним небезпечним аспектом за даних умов виглядає вимога МВФ щодо скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, що передбачені в Меморандумі про економічну і фінансову політику України та МВФ на 2017 рік. Як наслідок, активізація цивільно-правового обороту земель сільськогосподарського призначення неминуче потягне за собою і різке зростання кількості відповідних реєстраційних процедур, повноцінне здійснення контролю за якими, за умови збереження принципу екстериторіальності, стане просто неможливим.

Отже, законопроект направлений на захист права власності громадян від незаконних дій по захопленню об’єктів нерухомості останніх. Інструментом реалізації зазначеної мети має виступити внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, відповідно до яких буде відмінено принцип екстериторіальності у здійснені реєстраційних дій з нерухомим майном.

 

Перов Дмитрий
оставить комментарий
Имя *
Электронная почта *
Вебсайт *
Комментарий